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時間︰2020-02-21 23:51:54 來(lai)源︰經濟參考報

當前,國(guo)內房(fang)地產行(xing)業集中度不(bu)斷提升(sheng),房(fang)企優勝劣汰趨勢正在加(jia)速。數據顯(xian)示,2019年(nian)330家房(fang)企破產,百強房(fang)企整體業績(ji)也未有(you)明顯(xian)提升(sheng)。今(jin)年(nian),各梯隊房(fang)企門檻進一步提升(sheng),但規模房(fang)企擴容放緩,新lue)鑾?詵fang)企數明顯(xian)下降,近4年(nian)來(lai)房(fang)企整體的目標完成率(lv)水平也逐年(nian)降低。

房(fang)企兩極(ji)分化現象加(jia)劇

1月13日(ri)下午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收(shou)購福晟集團的87個項目,成為2020年(nian)首個大型(xing)收(shou)並購事件,甚(shen)至被(bei)稱為“世紀大並購”。在業內看來(lai),房(fang)地產行(xing)業正由高(gao)速發展(zhan)時期進入(ru)橫盤(pan)期,加(jia)之2019年(nian)融資監管(guan)政策(ce)收(shou)緊,眾多房(fang)企所面(mian)臨的生(sheng)存(cun)壓(ya)力史(shi)無前例。

隨著行(xing)業集中度的不(bu)斷提升(sheng),行(xing)業頭部格局不(bu)斷穩(wen)固,2019年(nian)房(fang)企TOP30門檻值已超(chao)千億。與此(ci)同時,留給中xing)Σ笠檔幕崛叢嚼lai)越少(shao),並且地產行(xing)業的容錯度降低。針(zhen)對世茂集團收(shou)購福晟集團事件,億翰智(zhi)庫相關(guan)分析(xi)人(ren)士指(zhi)出︰“本(ben)次交易的被(bei)收(shou)購方(fang)福晟集團,曾經也是穩(wen)健經營的典範,但在瞬(shun)息萬變(bian)的行(xing)情(qing)之下,連續踏空zhan)謐zou),加(jia)上應對失當,最終釀(niang)下今(jin)日(ri)的苦果。”

行(xing)業整體規模增速也在顯(xian)著放緩,百強房(fang)企規模增長“失速”。2019年(nian)12月,房(fang)企進一步加(jia)大供貨力度qun)陀 Χ齲 猿宕棠nian)終業績(ji),百強房(fang)企權益銷售金額環fan)仍齔8.3%至9903.4億元(yuan),創全年(nian)單月規模新高(gao)。然而,多家市場機構(gou)統計顯(xian)示,真實情(qing)況並不(bu)如企業業績(ji)增速反映(ying)che)媚敲蠢止郟 笠凳導嗜? biao)現普遍不(bu)及預(yu)期。權益口徑(jing)下,百強房(fang)企2019年(nian)全年(nian)累(lei)計銷售金額同比(bi)增長6.5%,不(bu)及2017年(nian)的40.5%和2018年(nian)的35.1%。

與此(ci)同時,2019年(nian)全年(nian),數百家房(fang)地產企業宣告破產的消息進一步引發市場關(guan)注。中國(guo)指(zhi)數研究院的統計顯(xian)示,截(jie)至2019年(nian)11月,在人(ren)民法院公告網,以“房(fang)地產+破產文書(shu)”為關(guan)鍵字可檢索出來(lai)400多條破產文書(shu),以企業為單位來(lai)看的話(hua),剔除(chu)部分重復企業及非房(fang)地產企業,共計330家房(fang)企發布了(liao)破產相關(guan)文書(shu)。

中指(zhi)院相關(guan)分析(xi)人(ren)士指(zhi)出,發布破產文書(shu)的房(fang)地產企業主要分布jia)誄?怯脛槿淺鞘腥qun),上述兩個區域佔總數量(liang)的43%。中指(zhi)院分析(xi)人(ren)士認為,“一方(fang)面(mian),熱點城市及城市群(qun),吸引了(liao)大量(liang)房(fang)地產開發企業dao)ru),區域競(jing)爭激烈,地方(fang)小微(wei)房(fang)企生(sheng)存(cun)更加(jia)艱難;另一方(fang)面(mian),長三角及珠三角投(tou)資及借貸熱度高(gao),借貸糾(jiu)紛以及公司注銷破產更加(jia)頻繁(fan)。”

融資困(kun)境che)jia)企業經營壓(ya)力

“對破產企業dao)xing)核實後(hou),我們發現房(fang)企大多為當地開發企業,很多糾(jiu)紛為破產和解以及再次啟動,相比(bi)小企業而言,部分規模相對較大的房(fang)企,因戰(zhan)略(lue)定位、多元(yuan)擴張、項目銷售等問題,資金鏈(lian)也出現了(liao)問題。”中指(zhi)院方(fang)面(mian)表(biao)示。

根據中指(zhi)院對企業深陷困(kun)境原(yuan)因分析(xi)研究,房(fang)企面(mian)臨破產主要有(you)兩方(fang)面(mian)原(yuan)因︰一方(fang)面(mian),企業自(zi)身管(guan)理制度落後(hou)、運營效率(lv)較低、產品缺乏競(jing)爭力、布局單一,在市場火熱的上行(xing)期階段,企業的銷售業績(ji)快(kuai)速增長,掩蓋自(zi)身“內功”先天不(bu)足的缺陷。同時,規模化也對企業自(zi)身管(guan)理提出更高(gao)的要求(qiu),企業並沒有(you)及時優化應對挑戰(zhan)。一旦市場進入(ru)平穩(wen)或下行(xing)期,企業的競(jing)爭力短板就(jiu)會凸顯(xian)出來(lai),銷售去化以及融資等問題將形成較大壓(ya)力。

另一方(fang)面(mian),部分房(fang)企前期的業績(ji)高(gao)增長促使企業自(zi)信心急ben)繢┬牛 諞滴wu)發展(zhan)方(fang)面(mian)速度過(guo)快(kuai),激進的多元(yuan)化拓展(zhan)拖累(lei)了(liao)企業的發展(zhan)速度。

“作為一個資金密集型(xing)行(xing)業,房(fang)地產開發需要大量(liang)資金支持,一旦運轉中的環fang)誄魷腫式鷂侍猓 嗝著敵?Ρbei)觸(chu)發,將迅速蔓延,導致房(fang)企經營困(kun)頓(dun)甚(shen)至倒閉破產。”中指(zhi)院方(fang)面(mian)分析(xi)指(zhi)出,2019年(nian),信用評級較高(gao)的大型(xing)房(fang)企資金優勢更加(jia)明顯(xian),而部分小型(xing)房(fang)企資金承壓(ya),短期資金風險zhang)xian)著增加(jia)。“房(fang)企仍需要從經營上做好地產主業,優化債務(wu)結構(gou),降低杠桿比(bi)例,平穩(wen)發展(zhan)才能持久經營。”

在政策(ce)調(diao)控較緊的當下,尤其是融資端shun)bu)斷收(shou)緊,融資成本(ben)水漲船高(gao),現金流(liu)更是重中之重。億翰智(zhi)庫方(fang)面(mian)也認為,“收(shou)並購浪(lang)潮(chao)來(lai)襲,也體現出當下地產行(xing)業之艱難。對于進入(ru)發展(zhan)困(kun)境che)姆fang)企而言,或多或少(shao)都jia)you)自(zi)身的原(yuan)因。”

2019年(nian),全國(guo)範圍多個城市取消或放寬了(liao)落戶(hu)限(xian)制。業內預(yu)計,至少(shao)未來(lai)2-3年(nian)城鎮化速度仍能保持,基本(ben)置(zhi)業需求(qiu)仍在,住宅開發仍有(you)增長空間。億翰方(fang)面(mian)認為,房(fang)地產企業在精進主業的基礎上,可結合本(ben)身基因和資源情(qing)況,適度投(tou)入(ru)部分地產相關(guan)的多元(yuan)化業務(wu)作為長期戰(zhan)略(lue),但一定要注意多元(yuan)化的投(tou)入(ru)也要遵守(shou)聚焦原(yuan)則,同時平衡好主業與其他(ta)業務(wu)的結構(gou)關(guan)系。

2020年(nian)房(fang)企規模預(yu)計穩(wen)中有(you)升(sheng)

近幾年(nian),房(fang)企紛紛涉足長租公寓、養老地產、文旅地產相關(guan)領域,也有(you)房(fang)企進軍新能源汽車(che)、機器人(ren)制造(zao)、汽車(che)零部件制造(zao)等非地產領域。上述中指(zhi)院方(fang)面(mian)分析(xi)人(ren)士表(biao)示,“房(fang)企要對自(zi)身的財力、物力、人(ren)力有(you)著系統規劃,促進業務(wu)及品牌的協同發展(zhan),形成系統運營合力,否則新涉足業務(wu)不(bu)僅短期難見(jian)效益,主業的發展(zhan)也bu) shou)到(dao)拖累(lei)。”

行(xing)業人(ren)士指(zhi)出,受(shou)市場下行(xing)和調(diao)控不(bu)放松影響(xiang),我國(guo)房(fang)地產企業正在面(mian)臨費(fei)用率(lv)提升(sheng)、負債率(lv)升(sheng)高(gao)、短期償債能力下滑的困(kun)境,尤其中xing)︵xing)房(fang)企,仍將面(mian)臨一定的盈利(li)和資金壓(ya)力。

未來(lai),在融資監管(guan)全方(fang)位趨緊的情(qing)況下,行(xing)業分化將會持續加(jia)劇。業內普遍認為,雖然目前房(fang)地產市場整體去化壓(ya)力尚存(cun),但行(xing)業dao) 3殖?諂轎wen)發展(zhan)的市場環境已趨于明朗。預(yu)計2020年(nian)企業整體規模將維持穩(wen)中有(you)升(sheng)的增長態勢。行(xing)業競(jing)爭加(jia)劇下,百強房(fang)企內部的分化格局也將進一步持續。

在市場去化承壓(ya)的背景下,企業的發展(zhan)重心逐漸(jian)由“增量(liang)角逐”轉向“提質增效”,未來(lai)業績(ji)規模的增長不(bu)能簡單依賴于供貨量(liang)的加(jia)大,企業戰(zhan)略(lue)布局、組(zu)織管(guan)控、品牌建設等綜合實力的提升(sheng)將是房(fang)企未來(lai)工作的重中之重。

“尤其是中xing)︵xing)房(fang)企布局相對集中,很難平衡區域風險。因此(ci),適度降低杠桿比(bi)例,放緩增長節奏(zou),能夠有(you)效規避現金流(liu)風險。”億翰智(zhi)庫方(fang)面(mian)指(zhi)出,當下房(fang)地產行(xing)業的競(jing)爭格局與以往(wang)大有(you)不(bu)同,合作是當下房(fang)企生(sheng)存(cun)和競(jing)爭的主要形式,合作的本(ben)質是優勢交換,合作的目的是完善自(zi)我的資源矩陣。

編輯︰郭夢涵

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